土地の評価次第で税金が変わる?土地の評価方法を詳しく解説!

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5つの家の模型とピンクの電卓を持つ人

土地の評価額を計算するには?土地の種類によって評価法は異なる

相続税を計算するときには、まず「相続財産の評価」をすることはすでに述べましたが、その評価次第で、税金の額が大きく変わってくるのが「土地」です。
土地の価格は、その種別によって、さまざまな評価方法があります。

たとえば、自宅や賃貸アパートなどが建つ「宅地」は、地域によって「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の評価方法があります。路線価方式は、宅地が面する道路の価格と、土地の面積を掛け合わせる方法です。

もっとも、2つの道路が重なる場所だと、路線価が2つあり、単純に計算できません。また、自宅の土地の一部を貸駐車場として貸している場合、利用単位ごとに土地を評価しますので、自宅部分と貸駐車場部分とに区分してそれぞれ評価を行うことになります。

不動産関係の申告は複雑なので、税理士などの力を借りるほうが無難ですが、ざっくり評価額を知ったり、税理士と話すときの基礎知識として、知っておいて損はないでしょう。

土地はどのように評価されるのか?

1 宅地

自宅や賃貸アパート、オフィスビルなどの建物が建つ土地のこと。評価額の計算方法は「路線価方式」と「倍率方式」の2つがある。路線価方式は、宅地が面している道路につけられた「路線価」によって評価する方式。一方、倍率方式は、固定資産税評価額に、国税庁が定めた評価倍率を掛けて評価額を求める方式

2 宅地、借地権

貸宅地とは、他人に貸している宅地のこと。借りている人が借地権をもっているので、貸し手といえども自由にできない。だから、土地の更地の評価額から借地権の価額をマイナスして評価する。 一方、故人が借地権をもっていたなら、更地の評価額に借地権割合を乗じて評価する

3 農地、山林

通常は、倍率方式で評価する。ただし、家やお店が多い市街地の農地は、宅地に転用する可能性があるので、宅地比準方式で評価する。具体的には、その農地が宅地だと仮定した場合の価額から、その農地を宅地に転用するときにかかる造成費相当額を控除して評価する

4 雑種地

雑種地とは、貸駐車場などの土地のこと。評価額は、状況が似ている近隣の土地(近傍地)の1㎡あたりの価額を調べ、面積を掛けて求める

路線価方式か倍率方式かを見分けるには?

故人が所有していた土地の評価額の計算方式には、「路線価方式」と「倍率方式」の2つがあることを、前ページでお伝えいたしましたが、どちらを用いるかは、故人の土地に路線価が設定されているかどうかで決まります。

どちらの方式かは、国税庁のホームページで確認できます。次の要領でチェックしてみてください。

  1. 「路線価図・評価倍率表」のページへ該当する年号をクリックしたあと、該当する都道府県をクリックしてください。
  2. 「一般の土地等用」をクリックすると、「財産評価基準書」のページに飛びます。「評価倍率表」の「一般の土地等用」をクリックしたあと、該当の市区町村のページへ。
  3. 宅地の欄をチェック「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の「宅地」の欄をチェック。「路線」なら路線価方式、数値が書いてあれば倍率方式を意味します。

路線価方式か倍率方式かの調べ方

路線価方式か倍率方式かの調べ方

「路線」なら路線価方式、数値が書いてあれば倍率方式。

路線価方式の土地はどのように評価されるか

路線価方式の場合は、どのように計算すれば良いのでしょうか。

まずは国税庁のホームページで、路線価を調べましょう。上記「路線価図・評価倍率表」ページにアクセスしたら、「路線価図」をクリックします。

そして、故人の土地の住所をクリックすると、下記のような地図が表示されます。その地図の道路に書かれた金額が、路線価です。

路線価とは、道路に面する宅地の1㎡当たりの評価額のこと。千円単位で表示されています。「550C」と書かれていたら、1㎡=55万円を意味しています。この路線価に故人の土地の広さを掛けると、評価額が算出できます。

同じ面積でも、「うなぎの寝床のように、間口が狭くて奥行きがある」といった標準的ではない土地の場合は、奥行価格補正率や間口狭小補正率、奥行長大補正率などの「補正率」を掛けて、調整します。補正率は国税庁のホームページで調べられますので検索してみてください。

路線価図はどう見れば良いか?

路線価図はどう見れば良いか?

倍率方式の土地はどのように評価されるか

一方、路線価が設定されていない土地の場合は、「倍率方式」で計算することになります。市街地以外の土地は、倍率方式のほうが一般的です。

倍率方式の場合の計算方法は、路線価方式よりもシンプルで、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算します。

固定資産税の評価額に関しては、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産税・都市計画税課税明細書」に記載されています。

必ず故人のもとに届いているはずですが、確認せずに捨てている可能性もあります。この明細書が見つからなければ、故人がもっていた土地を管轄する都税事務所や市区町村役場で確認しましょう。

「一定の倍率」に関しては、「路線価方式か倍率方式かを見分けるには?」でご紹介した、国税庁のホームページの「評価倍率表」で調べられます。その倍率表に、町ごとの倍率が事細かに載っているので、チェックしましょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方

「小規模宅地」に該当すれば土地の評価は50~80%減

相続税の土地の評価を考えるときに、忘れてはならないのは、「小規模宅地等の特例」です。この特例の条件に合致する土地だと、土地の評価額がなんと8割減、もしくは5割減になります。

一定の面積に限られますが、効果は大きく、数百万円単位の減税になることも珍しくありません。条件は大きく分けると、「土地のタイプ」と、「相続する人」があります。

まず土地のタイプに関しては、故人が亡くなる直前まで、「自ら住んでいた」「事業を営んでいた」「人に貸していた」、いずれかの土地が対象です。
居住用や事業用の場合は土地の評価額が8割、賃貸は5割が減額されます。

相続する人に関しては、居住用の場合は配偶者か同居親族(いなければ、別居していた親族)、事業用の場合は親族である必要があります。また、居住用の場合は、故人の配偶者を除き、相続人は10カ月間、その土地を所有し続けなければなりません。

また、同居していた親族なら、住み続ける必要もあります。

小規模宅地等の特例が適用される土地とは?

宅地の種類 自宅として住んでいた(特定居住用宅地等)※1 店舗や事業を営んでいた(特定事業用宅地等)※2 人に貸していた(賃貸マンションや貸し駐車場など)=貸付事業用宅地等
相続する人 配偶者、同居していた親族(両方ともいなければ、故人と別居していた親族) 親族 親族
減額される割合 8割 8割 5割
減額対象となる土地の面積 330㎡ 400㎡ 200㎡
備考 同居親族なら、相続後も10カ月間住み続けること、別居親族は10カ月間土地をもち続けることが必要 相続後10カ月間、土地をもち、事業を続けることが必要 相続後10カ月間、土地をもち、事業を続けることが必要

※1と2は併用することで最大730㎡が8割引となる
※親族とは配偶者・6親等内の血族、3親等内の姻族のこと

持ち家があると適用外「小規模宅地等の特例」に該当しない事例に注意

「小規模宅地等の特例」は、非常に大きな控除ですが、上記で述べた以外にも、さまざまな条件があります。たった1つの条件を満たさなかったばかりに、適用されないケースがあるので、ご注意ください。

たとえば、よくあるのは、故人と別居していた親族が、自分で買った家に住んでいるケースです。この場合は、故人が住んでいた土地を相続しても、特例を受けることはできません。

小規模宅地等の特例は、故人の配偶者などが住む家に困らないようにできたものであり、「住む家がある」人には適用されないのです。しかも、相続開始からさかのぼって3年間は自分の家に住んでいないことが条件なので、あわてて家を売っても、意味がありません。

また、条件を満たしていても、申告しなければ適用されません。
一方、かつては二世帯住宅だと適用されないケースがありましたが、近年は条件が緩和されました。いずれにしても、一度は専門家に相談することをおすすめします。

「小規模宅地等の特例」の計算式

(適用前と後の比較)

「小規模宅地等の特例」の計算式


■参照元
わかりやすい図解版 
身内が亡くなったあとの「手続」と「相続」
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2016年5月10日 第1刷発行
2018年2月20日 第6刷発行

監修者:岡信太郎(司法書士)、木村健一郎(税理士)、岡本圭史(社会保険労務士)
発行者:押鐘太陽
発行所:株式会社三笠書房
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一口にお墓・霊園と言っても、豊かな自然を背景にしたり、規模や宗派だけではない様々な特色があります。
お住まいの地域・ご実家の近隣などで、どんな霊園があるかご覧になってはいかがでしょうか?

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